En apparence changer de syndic peut paraître une chose difficile à faire. En réalité la procédure pour demander le changement d’un syndic est bien plus simple de ce que l’on croit. Il suffit simplement de connaître la loi, les délais à prendre en compte et la procédure pour mettre en place cette initiative que beaucoup parmi nous avons souhaité faire en tant que copropriétaire à un moment donné. Vous souhaitez changer de syndic et vous ne savez pas comment réaliser ce changement ? Nous vous expliquons le cadre légal et la procédure à suivre pour changer de syndic.
Obligation de mise en concurrence
Si vous voulez changer de syndic, vous devez savoir que la loi Alur du 24 mars 2014 a prévu une obligation annuelle de mise en concurrence des syndics de copropriété. Vous devez également savoir que cette disposition a été modifié par la loi Macron du 6 août 2015 que voulait assouplir cette condition jugée très contraignante. Cette nouvelle loi, a instauré une mise en concurrence des syndics une fois chaque trois ans. Cependant cette loi a prévu une exception si le marché ne permet pas de réaliser cette mise en concurrence. Dans le cas de l’existence d’un seul cabinet de syndic dans votre ville ou dans un rayon de 30 kilomètres, la copropriété n’est pas obligée de le faire par manque d’offres.
La nouvelle loi Macron a prévu également la possibilité de déroger cette exigence si certaines conditions sont réunies. Ces conditions prévoient d’une part le vote d’une dispense de mise en concurrence lors de l’assemblée générale (AG) de l’année précèdent au terme de trois ans. De l’autre, cet accord doit être obtenu à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Changement de mandat de syndic
Si définitivement vous n’êtes pas satisfait du travail réalisé par votre syndic, vous pouvez changer de syndic. Néanmoins il vous faudra attendre jusqu’à une nouvelle assemblée générale.
Lors de la convocation à l’assemblée générale vous devrez vous assurer que le changement de syndic soit mentionné dans l’ordre du jour et que l’AG aille lieu impérativement avant la fin du mandat de gestion du syndic en cours. Cela vous permettra de réaliser cette mutation sans problème.
De plus, si vous souhaitez vous éviter toute difficulté en relation aux délais exigés par la loi, nous vous conseillons de réaliser l’assemblée générale au moins un mois avant l’arrivée de cette date boutoir. Dans le cadre où les votes n’ayant pas été suffisantes pour valider le changement de syndic vous allez pouvoir compter avec le temps nécessaire de convoquer à une assemblée extraordinaire. À nouveau lors de la convocation de cette assemblée extraordinaire vous devez respecter la règle de l’ordre du jour.
À propos de l’ordre du jour, il doit inclure la résolution portant sur la désignation d’un nouveau syndic et les contrats des potentiels syndics doivent être joints à la convocation. Si le conseil syndical décide de donner son avis sur les contrats présentés, il devra produire un document écrit qui doit être également joint à cette convocation.
L’assemblée générale
Au moment de l’arrivée de la délibération sur le changement de syndic lors de l’assemblée générale, les copropriétaires doivent se prononcer sur chacune des propositions fournies. La proposition de nouveau syndic qui obtient la majorité absolue de voix est élu.
Cependant parfois les résultats de la délibération peuvent être plus compliqué et vous pourriez être amené à faire face à plusieurs cas :
- Majorité obtenue pour deux ou plusieurs candidats : pouvant les copropriétaires voter plusieurs fois pour différentes propositions, il se peut que deux propositions obtiennent la majorité. Dans ce cas, l’élu sera celui qui obtient les plus de tantièmes. À remarquer qu’un tantième est la quote-part de la copropriété détenue par chaque copropriétaire.
- Absence de majorité pour tous les candidats : si aucun candidat n’a pas obtenu au moins le tiers de voix, une novelle assemblée doit être convoquée dans les trois mois. Cette nouvelle assemblée aura pour objectif d’élire le nouveau syndic. Si un nouveau syndic est élu lors de cette nouvelle assemblée, la transition sera immédiate. De ce fait l’intérêt de respecter un certain délai avant la fin de l’ancien contrat du syndic comme nous l’avons mentionné précédemment.
Mise en place du nouveau syndic
Une fois les propositions des syndics votées et le choix du nouveau syndic validé par les copropriétaires, il ne reste qu’à mettre en place la passation des dossiers et des comptes.
Quant au transfert de la totalité des fonds disponibles ainsi qu’à la communication de l’ensemble des documents et d’archives de la copropriété, l’ancien syndic dispose d’un délai encadré par la loi. La passation doit être faite au nouveau syndic dans le mois qui suit l’assemblée
De plus, l’ancien syndic dispose de deux mois supplémentaires pour communiquer le solde des fondes disponibles après apurement des comptes ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat (loi de 1965, article 18-2.)